안녕하세요 부동산, 경제 전문 블로거 지드 미쉐린 입니다.
오늘은 서울 용산구의 한 경매물품을 살펴보겠습니다.
지금부터 위치, 권리, 시장분석, 예상 낙찰가 등을 확인하겠습니다.
지금 바로 시작해 보겠습니다.
이 기사 소개
2024타경50437, 서울시 용산구 도원동에 위치한 도원삼성래미안아파트 공급 32평 21층 경매 매물입니다.
당초 감정가는 약 13억9000만원으로, 낙찰 1건과 감면율 20%를 적용하면 10월 15일 약 11만1000원부터 입찰이 가능하다.
입찰보증금은 1억1088만원이다.
50m NAVER Corp.자세히 보기 /OpenStreetMap 지도 데이터x NAVER Corp. /OpenStreetMap Map Controller Legend Real Estate Street 읍,면,동시,군,구시가지,도
도원삼성래미안아파트 서울시 용산구 새창로 70
입찰장소 및 방법 관할법원 서울서부지방법원 (서울시 마포구 마포대로 174) *공덕역은행 4번출구 600m 법원내 신한은행 (02-3271-1755) 입찰서 제출시간 10:00~11 :30 개시시간 11:45 집행방법 입찰은 건수순으로 진행하되, 10인 이상 우선 진행합니다.
각 건별로 최고 순위 3위를 발표한 후 최고 입찰자를 발표합니다.
사전 준비물 : 수표(미리 준비), 펜, 신분증, 인감, 인감, 미니 스테이플러(입찰봉투 봉인용) )Tip 미리 작성하시고 도착하셔서 11시쯤 제출하시면: 20, 시간을 절약하고 실수를 피할 수 있습니다.
위치분석
이 아파트는 공덕역과 효창공원역 사이에 위치해 있습니다.
어느 곳에서 출발하더라도 잘 관리된 경의선 숲길을 걷다 보면 이 아파트를 만날 수 있다.
우선 첫인상은 땅이 조금 높다는 것이었습니다.
그리고 경의선 숲길을 따라 애견주인들이 정말 많아서 아주 조용하고 차분한 느낌이 들었습니다.
여의도와 광화문의 경우 이동시간이 30분 이내로 접근성이 꽤 좋습니다.
반면에 강남까지는 조금 더 시간이 걸려 약 45분 정도 걸립니다.
강남, 여의도, 광화문 등 3대 업무지구에 속하지는 않지만 인근 마포구와 용산구로 매일 출퇴근하는 직장인 수는 40만명이 넘는다.
이는 인구 43만명의 여의도와 크게 다르지 않아 직장이 수요를 견인하는 지역으로 평가할 수 있다.
참고로 강남권은 169만 명, 광화문·시청은 66만 명(출처:국가통계포털)이다.
초등학교가 도보로 10분정도 거리에 있다는 점은 조금 아쉽습니다.
바로 인근에는 학원지구가 개발되지 않았고, 공덕역을 넘어 대흥역 주변에 학원지구가 형성되어 있다.
반경 1.5km 이내의 백화점 및 대형마트에는 용산아이파크몰, 이마트 등이 있습니다.
생활 인프라 측면에서는 나무랄 데가 없습니다.
삼성물산이 2001년 준공한 이 아파트 단지는 총 1,458세대의 대규모 단지이다.
32평형의 이 아파트는 방3/2화 구조로 설계가 잘 되어 있고, 가구당 주차면수는 1.35대 정도로 좋습니다.
하지만 주변이 모두 높은 경사면에 있어서 좋고 싫음이 뚜렷하게 구분되는 곳 중 하나이다.
역 근처의 평지/지역을 선호한다면 추천하지 않습니다.
권리 분석
최OO씨는 2022년 임차인으로 등록되어 있다.
입주일만 신고되고 보증금 등 기타 정보는 없는 것으로 보아 주인 최XX씨와 가족관계가 있을 것으로 추정된다.
(부부 제외, 가족간이라도 임대 설정 가능) 너무 많이 걱정할 필요가 없습니다.
최OO이라는 세입자는 전투력이 없다.
입주신고가 말소권보다 훨씬 늦게 접수됐을 뿐만 아니라, 확정된 날짜도 없기 때문이다.
등기부 현황을 보면, 낙찰 시 2017년에 정한 취소기준 이하의 권리가 모두 소멸된다는 점에서 깔끔한 항목이다.
시장 분석
‘2024년 8월 이후 갑자기 거래가 중단된 것이 눈에 띈다.
정부의 대출규제와 맞물려 스트레스 DSR 등 금융제재가 심화된 영향이 아닐까 싶다.
용산구에서도 강남구와 용산구의 중심 위치와 어느 정도 격차가 있어 이들보다 서대문구, 마포구와 위치가 더 유사하다.
자료로 돌아가면 최근 매매가는 평균 13억 5천만원, 임대가는 7억원 안팎이다.
전세율은 51%로 서울 평균보다 약간 낮다.
네이버 부동산 호가는 저층 13억원, 중층 이상 14억원부터 시작된다.
최근 용산구의 평균 낙찰률은 95%다.
그리고 2023년 10월에는 같은 아파트/같은 면적이 12억4천만원에 팔렸습니다.
이 두 가지 정보를 종합해 예상 낙찰가를 12억7천만원으로 설정해보자. 3~4개월 전이었다면 시세를 노렸을 텐데, 최근 부동산 시장 분위기가 너무 급격하게 식은 것 같아 조금 더 낮은 전망치를 제시하고 있습니다.
위 내용 외에도 더 궁금하신 점이나 요청사항이 있으시면 댓글로 편하게 연락주세요(모두 무료입니다). 지금까지 지드 미쉐린이었습니다.
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