2024년 세법 개정에 따른 상호임대주택 양도세 면제 조건 2024년 7월 25일 발표된 세법 개정안에는 상호임대주택 특별세액공제 신청기간 연장이 포함되어 있습니다.
저는 개인적으로 부동산 관련 세액공제 중에서 상호임대주택 제도가 가장 큰 혜택이라고 생각합니다.
아래에서 상호임대주택과 상호임대주택의 세액공제 혜택을 받을 수 있는 상호임대주택의 조건과 방법을 정리하겠습니다.
1. 상호임대주택 특별세액공제란? 상호임대주택 제도는 규제지역에 있는 주택에 실제로 2년 이상 거주하지 않고도 전세와 월세를 임대계약 대비 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세의 세액공제 혜택을 적용합니다.
양도소득세 자체가 면제되므로 부동산의 시세 차이를 온전히 누릴 수 있어 부동산 관련 세액공제 중에서 가장 파격적인 혜택이라고 볼 수 있습니다.
혜택 내용 원래 양도세 면제를 받으려면 2017년 8월 3일 이후 규제지역 내 주택을 취득한 사람은 ① 2년간 거주하고, ② 2년간 소유했으며, ③ 최종 주택으로 매도하려 했을 때입니다.
하지만 동거주택 소유자인 경우 ① 2년간 소유했으며, ③ 최종 주택으로 매도할 때 양도세가 면제됩니다.
이는 최종 주택 소유자가 된 다주택 소유자에게도 적용되므로 큰 혜택입니다.
하지만 세금이 면제되는 큰 혜택이기 때문에 동거주택 소유자가 되기 위한 조건이 매우 엄격합니다.
2. 동거주택 소유자가 되기 위한 조건 동거주택 소유자가 되기 위한 조건은 신규 또는 갱신 계약을 체결할 때 이전 계약 대비 임대료를 5% 미만으로 인상한 사람입니다.
매우 간단해 보이지만 사실 이전 계약과 신규/갱신 계약을 모두 충족해야 하므로 이미 집을 소유하고 임대하고 있던 사람에게만 적용됩니다.
(이전 계약) 이미 임대 계약이 있어야 합니다.
기존 계약은 최소 1년 6개월 이상 지속되어야 합니다.
이러한 조건으로 인해 집을 매수한 후 체결한 새로운 임대 계약 또는 승계 임대 계약은 이전 계약으로 인정되지 않습니다.
따라서 집을 매수할 때 임대 계약을 상속받았고 이전 계약으로 공동 임대인 조건을 충족하려면 ① 이 승계 계약이 끝난 후 ② 다시 이전 계약의 조건을 최소 1년 6개월 이상 충족해야 하며 ③ 후속 계약에서 5% 인상된 공동 임대인 조건을 충족해야 합니다.
새로 집을 매수한 경우 새로운 세입자와 새로운 계약을 체결한 후 1년 6개월이 지나야 이전 계약으로 인정됩니다.
(신규 및 갱신계약) 기존 임대차계약이 이미 1년 6개월간 유효하였다면 임대료를 5% 인상하여야 합니다.
임대료가 5% 인상된 후에는 임차인은 2년 계약기간을 준수하여야 합니다.
신규 및 갱신계약은 2024년 12월 31일 이전에 체결하여야 합니다.
또한 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 임대료를 5% 인상한 경우 상호임대인으로 인정되며, 등록된 임대주택도 혜택을 받을 수 있습니다.
이전 임대차계약이 2년 미만이었다면 2년 계약을 체결하였으나 상호합의에 따라 1년 6개월만 임대한 경우입니다.
1년 계약을 체결하였으나 묵시적 갱신 등으로 신규계약 없이 2년을 임대한 경우입니다.
기존에는 이전 임대차계약이 1년 6개월 동안 지속되지 아니한 경우 이전 임대차계약으로 인정하지 아니하였습니다.
다만, 유권해석에 따르면 다음의 경우와 같이 합산할 경우 이전 임대차계약으로 인정합니다.
2022년 1월에 세입자 A와 2년 임대 계약을 체결했습니다.
실제로 세입자 A는 1년만 근무하고 나갔습니다.
2023년 2월에 세입자 B와 새로운 1년 임대 계약을 체결했습니다(이때 임대 계약은 계약 A와 동일하거나 낮은 금액입니다). 2024년 2월에 세입자 B와 2년 계약을 갱신했습니다(공생 임대인 계약). * A와의 1년 계약과 B와의 1년 계약은 이전 2년 계약으로 간주됩니다!
2024년 7월에 발표된 세법 개정안이 통과되면 다음과 같이 혜택이 확대됩니다.
기존에는 임대 계약은 2024년 12월 31일까지 체결해야 했기 때문에 주택을 매수한 후 새로운 임대 계약을 체결한 사람이나 임대 계약을 상속받은 임대인이 기간 문제로 공생 임대 주택에 대한 특별 규정을 적용하기 어려워 보였습니다.
다만, 공표된 세법 개정안에 따라 상호임대주택 특별공급 적용 기준일이 2024년 12월 31일에서 2026년 12월 31일로 변경돼, 기존에 상호임대주택 특별공급을 받기 어려워 보였던 분들도 이제 지원 대상이 될 수 있게 됐습니다.
이에 따라 주택을 매수하고 입주자를 데려온 분(① 이전 계약일로부터 1년 6개월 경과 후)과 ② 2026년 12월 31일까지 신규 또는 재계약 시 임대료를 5% 이하 인상한 분, ③ 해당 주택이 최종 1주택이 되는 경우 이전 계약으로 인정돼 상호임대주택 특별공급을 신청할 수 있게 됐습니다.
현재는 거의 모든 지역이 비규제 지역이지만, 취득 당시 규제 지역이었다면 양도세 면제를 받으려면 실제로 해당 주택에 2년간 거주해야 했습니다.
이러한 실제 거주 요건은 면제되고 세액 혜택도 받을 수 있으니, 현재 갭투자를 하신 분들은 해당 내용이 확정되는지 주의 깊게 살펴보시기 바랍니다.
상호임대주택의 조건에 대해 이렇게 적어봤습니다.
요약하자면, 아래의 모든 조건을 충족하면 혜택을 받으실 수 있습니다.
이전 임대차 계약이 있는 경우 이전 임대차 계약이 1년 6개월 이상인 경우 신규 및 갱신 임대차 계약 임대료가 5% 이내인 경우 2024.12.31(세법 개정안이 통과되면 2026.12.31)까지 신규 및 갱신 임대차 계약을 체결해야 합니다.
신규 및 갱신 임대차 계약은 임차인이 2년 동안 거주해야 한다는 조건을 충족해야 합니다.
이전 임대차 계약의 집주인과 신규/갱신 임대차 계약의 집주인이 동일해야 합니다.
해당 주택이 최종 1주택으로 매각되어야 합니다.
세금을 면제하는 제도이므로 상호임대주택으로 인정받기 위한 조건이 엄격합니다.
그래도 2020년에 갭투자로 주택에 투자한 사람이라면 누구나 자격을 갖출 수 있으니 이 세법 개정안이 통과되는지 주시하시기 바랍니다.
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