부동산 권리 분석 과정에 대해 알아보세요.
권리 분석은 부동산 소유권 및 기타 법적 권리를 식별하는 프로세스입니다.
이를 확인하기 위해 종합부동산증명서와 등기부사본을 살펴보겠습니다.
종합부동산증명서를 통해 토지, 건축물, 토지소유권, 등록 등에 관한 연구를 확인할 수 있습니다.
토지분석 시 국토계획법 및 도시계획조례에서 해당 토지에 지을 수 있는 건축물의 종류를 확인할 수 있습니다.
토지이용계획확인서. 다음으로 지적도를 포함한 도시관리계획도를 보고 도시계획시설에 대한 제한사항을 확인한다.
건물등록부에서 건물에 관한 정보를 얻습니다.
마지막으로 등록증을 보면 귀하의 법적 권리를 확인할 수 있습니다.
이는 국토부 통합부동산 민원사이트 일사편의점(www.kras.go.kr)에서 종합부동산증명서 조회 및 발급을 통해 확인할 수 있다.
종합증명서에서는 소유자현황, 등록권리, 토지이용계획, 건물변경내역, 토지소유자내역, 건물주 내역, 토지이용계획도면, 지번, 개별공시지가, 경계점좌표, 지적 등을 확인할 수 있습니다.
지도 등 각 문서를 개별적으로 확인하고 교차 확인하는 것이 좋습니다.
위와 같이 토지이용계획검증센터에서 확인을 하고, 대법원 인터넷 등기소를 통해 등기부 사본을 열람하거나 발급받을 수 있습니다.
부동산 신분증이라고 생각하시면 됩니다.
건물에 관한 정보, 건물의 소유권과 관련된 변경사항 등을 확인할 수 있습니다.
등기부 사본은 등기부, 갑구, 을구로 나누어져 있습니다.
등기부에는 해당 부동산의 위치와 내용이 기재되어 있고, 갑구에는 소유권에 관한 정보가 기재되어 있습니다.
소유권 이외의 권리는 을구에 등재되어 있습니다.
확인이 필요한 물권으로는 소유권, 저당권, 임대권, 지상권, 점유권, 유치권, 질권 등이 있습니다.
소유권이란 법률상 재산을 사용하고 처분할 수 있는 권리를 말하지만, 부동산의 소유권에 제한이 있어 실제 소유자와 공식 소유자가 다른 경우가 있습니다.
따라서 실소유주를 정확하게 파악해야 하며, 계약서를 작성할 때에는 실소유주와 법적 소유자 모두와 함께 계약하는 것이 바람직합니다.
저당권이란 채무자가 담보로 제공된 부동산에 대하여 점유를 양도하지 않고 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
모기지 중에서 담보할 채무의 상한액만을 정하고 채무의 결정을 장래로 미루는 경우를 유치담보대출이라고 합니다.
표면적 권리는 타인의 토지에 있는 건물, 기타 구조물, 나무를 소유하고 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다.
경매에서 토지가 낙찰되고 그 표면적 가치를 인식하지 못해 어려움을 겪을 수 있는 경우가 종종 있으므로 주의가 필요합니다.
임대권이란 토지를 임대할 권리가 있는 자가 보증금을 납부하고 부동산을 점유하는 것을 말한다.
우선적으로 상환받을 수 있는 권리를 말합니다.
점유권이란 물권을 실제로 통제할 수 있는 권리를 말한다.
유치권이란 담보를 보유한 자가 상품 또는 담보와 관련하여 발생한 청구권이 만기된 경우 대금이 지급될 때까지 해당 상품 또는 담보를 보유할 수 있는 권리를 말합니다.
질권이란 채무자가 채권을 담보로 제공한 개인재산을 점유하고, 해당 개인재산에 대하여 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
각종 권리를 구체적으로 분석하는 이유는 예상치 못한 권리 문제 때문이다.
장기간에 걸쳐 금전적 비용을 감당하지 못하고 파산하는 개발사도 꽤 있기 때문이다.
또한, 토지대장 및 산림대장을 통해 토지명과 지번을 다시 확인해야 합니다.
산림도와 지적도는 토지대장, 산림대장과 비슷해 보이지만 약간 다릅니다.
해당 필지의 경계상태를 알아야 할 때 사용됩니다.
이를 통해 우리 필지와 주변 토지의 현황을 자세하게 파악할 수 있습니다.
면적의 경우에는 토지등기부가 등기부본보다 우선하며, 권리관계의 경우에는 등기부등본이 우선합니다.
법적 분석은 사용 분석과 유사합니다.
사업 종류에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 건축법, 주택법, 도시개발법, 도시공원법, 농지법 등 다양한 법률이 적용되므로 특성에 따른 분석이 필요하다.
프로젝트의. 용도지역은 일반상업지로 기재되어 있어 주상복합 건축이 가능하다고 생각되었으나, 지구단위계획에서 주거시설 건축이 불가능하다고 명시한 경우도 있었다.
또한, 토지취득률 기만행위, 금융자문 이중서명, 자기자본 횡령, 우발채무, 사기행위 등 다양한 리스크를 안고 있는 프로젝트가 존재하기 때문에 부동산권리 분석의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.